Todo lo que siempre quiso saber sobre el impuesto inmobiliario de Miami… y nunca se atrevió a preguntar

Si usted está pensando en comprar un inmueble en la capital del sol debe conocer cómo funciona el régimen impositivo y las diferentes opciones de pago. Miami es la más barata entre las diez ciudades más costosas de USA, con el atractivo adicional de que no se cobra el impuesto estatal a la ganancia, que en San Francisco o Los Ángeles puede estar alrededor del veinte por ciento (20%) anual.

El llamado impuesto a la propiedad (Property Tax) es un gravamen al patrimonio sobre terrenos y bienes. Lo pagan las fábricas, condominios, muelles, casas y apartamentos una vez al año de forma vencida y depende directamente del valor de la propiedad. Adicional al costo del inmueble, se incluyen cobros adicionales para financiar escuelas, bibliotecas, obras de infraestructura, etc. Estos, son los Ad Valorem Taxes y la información detallada de cada uno se encuentra en la factura.

Para calcular el valor a pagar de impuesto se toma en cuenta el ochenta por ciento del valor de la propiedad, el precio tasable, y de ahí se computa el importe a pagar dependiendo del porcentaje que se aplique al bien, que puede ir desde 1.75 al 2 (%) por ciento. No hay cobros adicionales si el propietario es extranjero y/o no reside en el país.

El plazo para el pago oportuno va desde el primero (1º) de noviembre hasta el treinta y uno (31) de marzo del siguiente año. Los descuentos por pago anticipado del Property tax funcionan así:

1.      Cuatro por ciento (4%) hasta el treinta de noviembre

2.      Tres por ciento (3%) hasta el treinta y uno  (31) de diciembre

3.      Dos por ciento (2%) hasta el treinta y uno (31)  de enero del siguiente año

4.      Uno por ciento (1%) hasta el veintiocho (28) o veintinueve (29) de febrero.

Es considerado moroso (delinquient) si cancela el valor después del primero (1º) de abril, a partir de esta fecha se generan intereses y tarifas adicionales al valor original. Es importante aclarar que si no se solventa el pago antes del treinta y uno de mayo (31)  del año siguiente la deuda puede ser vendida como certificado de gravamen impositivo y si pasan dos años en mora, el comprador de ese certificado de deuda puede vender la propiedad.

Pensando en la comodidad de cada persona, existen varias formas de cancelar el Property Tax:

1. Presencial: actualmente está restringido. Aplica para pagos dentro del plazo o morosos. Los medios de pago son: cheques de caja, fondos certificados, órdenes de pago giradas a nombre de Miami Dade Tax Collector o efectivo. No reciben eChecks, tarjetas de crédito o débito.

2.    Online: se hace a través de la página https://miamidade.county-taxes.com/public . Si el pago rebota, se cobrará una tarifa adicional de hasta el cinco por ciento. Medios de pago: tarjetas de crédito (Visa, MasterCard o Discorver) y tarjetas débito (el pago se procesa como un pago de tarjeta de crédito) con una tarifa adicional del 2.21% y siempre cuando no esté en mora. También reciben eChecks, incluso para pagos morosos.

3.  Correo físico: por este medio se procesan pagos dentro del plazo y morosos. Los medios de pago son: cheques de caja, fondos certificados o giros postales a nombre de Miami Tax Collector con la identificación de la propiedad. No se acepta efectivo o cheques posfechados. Si el pago rebota, se cobra una tarifa adicional de veinticinco (25) dólares hasta el cinco por ciento (5%) del valor pagado, dependiendo del monto de la factura.

4.   Teléfono: se puede llamar al 311 de lunes a viernes de ocho (8) a.m. a cuatro (4) p.m. hasta el veintiocho (28) de mayo. Los medios de pago son: solamente se procesan eChecks por el monto total. No reciben pagos parciales, a plazos o con tarjeta de crédito o débito.

5.  Entidad Financiera: por esta vía es posible pagar solamente si hay un crédito y/o hipoteca vigente sobre la propiedad. El banco se encarga de la liquidación del impuesto y cobra el monto en la siguiente factura.

En el caso de no estar de acuerdo con el valor del Property tax, se puede hacer una petición de reducción del monto en persona o a través de un abogado ante el Value Adjustment Board (VAB) antes del primero (1º) de Marzo. Para hacer la petición es indispensable haber pagado por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%)  del valor antes del primero (1º) de abril y no se puede hacer online.

Todo lo que siempre quiso saber sobre el impuesto inmobiliario de Miami… y nunca se atrevió a preguntar

Si no es posible pagar el valor completo hay alternativas como pagos parciales, pagos diferidos o presentar un plan de pagos trimestrales, veamos:

1.    Pagos parciales: al acceder a esta opción se renuncia a los descuentos por pronto pago y se cobran diez dólares adicionales a cada cuota. Se reciben desde el primero (1º) de noviembre hasta el treinta y uno (31) de marzo, fecha en la que se debe haber cancelado el monto total. No se aceptan este tipo de pagos cuando:

a.      El propietario tiene cuenta de depósito en garantía con la compañía hipotecaria.

b.      El propietario participa del plan de cuotas trimestrales

c.      El propietario presentó ante el VAB una petición de ajuste de valor

El formulario para aplicar se descarga en el sitio web https://www.miamidade.gov/global/service.page?Mduid_service=ser149979746350917 y al momento de solicitar se debe pagar la primera cuota.

2.  Pagos diferidos: si se escoge esta opción, los impuestos se convierten en un gravamen sobre la propiedad con intereses acumulados, que no exceden el siete por ciento (7%) sobre el monto diferido hasta pagar el saldo. Deben cumplir con las siguientes condiciones:

a.      Ser elegible para el Homestead Exemption (ver de qué se trata al final de este artículo)

b.      Tener un seguro contra incendios y que la propiedad con el recaudador de la ciudad figure como beneficiario de prueba

c.      Demostrar ingresos fijos

d.  No diferir más del ochenta por ciento  (80%) del total del precio tasable. Si tiene una hipoteca vigente, no debe exceder el setenta por ciento  (70%).

Los intereses que se pagan en este caso dependen de la edad del dueño y de su ingreso mensual fijo. Se descarga el formulario en https://www.miamidade.gov/global/service.page?Mduid_service=ser149979746350917 y el proceso debe completarse antes del treinta y uno (31) de marzo.

3.  Pagos trimestrales: el plazo para aplicar a esta opción expira el treinta  (30) de abril. Quienes escojan esta modalidad harán pagos trimestrales basados en un impuesto estimado igual a los impuestos aplicados a la propiedad en el año anterior. Para calificar el valor a pagar debe ser mayor a cien (100) dólares. Si el propietario tiene una cuenta de depósito en garantía no es elegible.

Finalmente, existe un beneficio llamado Homestead Exemption y se aplica siempre y cuando Miami sea el lugar principal de residencia del propietario. Para acceder al subsidio debe inscribirse en https://www.myflorida.com/ . Los beneficios de este subsidio incluyen:

1.   Pueden descontarse hasta 50.000 dólares del valor real de la propiedad al precio tasable

2.      El valor real del bien no podrá subir más del tres por ciento año tras año.

3.  Si es la vivienda principal del propietario quedará protegida de los acreedores ante cualquier eventualidad.

Cada grupo de beneficiarios tiene ventajas diferentes como:

1.      Viuda o Viudo: 500 dólares menos en el pago de impuestos. Si se vuelve a casar pierde el beneficio. Es necesario presentar el acta de defunción del cónyuge.

2.      Discapacitados: se descuentan 500 dólares del pago total.

3.  Veteranos con discapacidad: aplicable si se tiene al menos un diez por ciento (10%) de discapacidad

4. Adultos mayores: se reduce el avalúo de la propiedad. Elegible a partir de los sesenta y cinco años. 

5.      Veteranos con discapacidad total y permanente

6.   Hay exenciones parciales o totales a instituciones de caridad, religiosas, educativas, científicas o gubernamentales.

En PFS Realty Group dada nuestra actividad inmobiliaria estamos enfocados en asesorar a aquellas personas y familias que están interesadas en realizar inversiones de este tipo en Miami y el Sur de la Florida, llevamos más de veinte (20) años trabajando por y para ello, veinte (20) años que nos dan una especialidad en lo que hacemos, contamos con asesores expertos en impuestos, si usted quiere explorar oportunidades de inversión inmobiliaria, podemos programar una  reunión, presencial o virtual, para ampliar esta información. Escríbanos a info@pfsrealty.com y también visite nuestra página web www.pfsrealty.com para conocernos más. 

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