Las oportunidades en el mercado comercial de Miami

MIAMI.- No se trata de ir a comprar al shopping. Se trata de comprar un shopping. Leyó bien. El mercado de real estate comercial va desde las llamadas plazas con 10, 20 o 30 negocios, a estaciones de servicios, warehouse, edificios de oficinas, multifamily, hoteles y terrenos. Son opciones para inversores más sofisticados, y de billetera abultada.

El mercado de real estate comercial es bien distinto del residencial. En efecto, cuando fue la crisis de 2007, este no fue afectado directamente, aunque sí recibió los coletazos en forma indirecta. Y mientras La Florida es el estado preferido de los extranjeros para comprar vivienda, está por detrás de Nueva York y California en la brújula del inversor de negocios internacional. Según un estudio de CBRE, la compañía de servicios de real estate , el sur de la Florida se caracteriza por recibir más del 60 por ciento del capital foráneo que ingresa a dicho estado desde 2007. Los canadienses son los principales inversores, aunque específicamente en la ciudad de Miami, los argentinos aparecen cuartos en el ranking de mayores inversionistas, detrás de España, Emiratos Árabes y Alemania.

Las oportunidades en el mercado comercial de Miami
Se ofrecen desde shopping centers, estaciones de servicio y edificios multifamily hasta oficinas y hoteles, hay distintas propuestas para inversores de gran escala Fuente: Archivo

Distintas opciones

Cada rubro tiene su particularidad, y requiere distintos niveles de desembolso.Las plazas son predios que pueden ocupar una cuadra entera, con locales comerciales con estacionamiento. No suelen tener más de uno o dos pisos, y básicamente valen por lo que producen, a diferencia de la propiedad residencial cuyo precio se relaciona con las ventas comparables en su área. Generalmente tienen un solo dueño, y un negocio ancla o retailer nacional, esto es una tienda principal, como un supermercado, o farmacias multirubro como CVS o Wallgreens.

“En rasgos generales el rendimiento de una propiedad comercial está entre el 6 y 9 por ciento, que es la tasa que buscan los inversores. Hay plazas con negocios ancla que pueden ofrecer un rendimiento inferior, porque tienen menos riesgo”, aduce Fernando Bragagnolo, broker de Real Time Finders.El piso para un shopping si es pequeño puede rondar los US$ 800.000, y hasta los US$ 20 millones, si bien en este rubro no hay techo. “Si tiene un Panera, Publix, Starbucks; si tiene 150.000 pies cuadrados (14.000m2) de construcción, no va a bajar de US$ 30 o 35 millones. Dependiendo el tamaño y capital invertido, el inversionista logra una renta a largo plazo, ya que los inquilinos suelen firmar contratos de por lo menos 3 o 5 años, pero si es una cadena nacional como los supermercados, hay de hasta 2, 3 o 4 décadas, con un ajuste por inflación cada cinco años. La mayoría de estas propiedades no se publican al mercado, no son vox populi. Se dan a conocer a ciertos tipos de clientes”, explica Esmir Palacios, consultor en real estate de la inmobiliaria The Keyes Company, y agrega como anécdota que hace dos semanas publicó un shopping center a la venta en US$ 1,9 millones. “Me llamaron cuarenta mil personas”, dice a modo figurado.

Lo mismo apunta Oscar Valdez, de la división comercial de Keller Williams. “El comprador tiene que estar listo para moverse cuando aparezca la propiedad. Hay que esperar, no se encuentra de la noche a la mañana. No es como los apartamentos, puede demorar varios meses”, acota. Según su experiencia la rentabilidad del shopping center es en promedio de un 6 por ciento.

Hay quienes también apuestan a este tipo de negocios mejorando la plaza, haciendo alguna obra de infraestructura y consiguiendo inquilinos para luego venderlo. Allí se busca la suba de valor, y el retorno es mayor. En el caso de los shopping centers, la mayoría de las veces todos los gastos lo pagan los ocupantes. Por ejemplo, sumado al valor de renta por pie cuadrado, se hace un presupuesto de costos anuales que se dividen por la superficie que ocupa cada negocio. Quien renta un local que ocupa el 10 por ciento de la propiedad, paga el 10 por ciento de los gastos, como expensas, electricidad, agua, seguro, taxes, y mantenimiento -ascensores, fumigación, pintura, entre otros-.

Fuente:https://www.lanacion.com.ar/

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