Invertir en Miami: explicamos los cinco pasos de la estrategia BRRRR

La constante evolución del mercado inmobiliario requiere de nuevos métodos que faciliten los negocios entre todas las partes involucradas. En los últimos años, está ganando terreno la estrategia BRRRR. Pero, ¿en qué consiste esta estrategia y qué pasos son necesarios para llevarla a cabo? Además, ¿en qué casos conviene utilizarla al invertir en Miami?

¿En qué consiste la estrategia BRRRR?

La estrategia BRRRR significa compra, restauración, alquiler, refinanciamiento y la repetición. El objetivo de la estrategia BRRRR es rentabilizar la inversión en el menor tiempo posible.

La estrategia BRRRR paso a paso

Paso 1: Comprar

Antes de ejecutar este primer paso, es necesario que haga una evaluación de las oportunidades inmobiliarias que desea comprar. Si no tiene el capital completo, puede apoyarse en un préstamo hipotecario. Para hacer una buena compra, Esajian (s. f.) recomienda hacer un análisis intensivo. Este análisis incluye lo siguiente: calcular el costo de las renovaciones, estimar los gastos de alquiler y asegurarse de que los ingresos por alquiler generen un margen de ganancia suficiente.

Paso 2: Restaurar

Al invertir en Miami u otra ciudad costera, la restauración de una propiedad cobra especial importancia. Este proceso hace que la propiedad sea habitable y funcional. Sin embargo, hacer renovaciones adicionales agrega valor al precio de alquiler. Hágalas, siempre que estas no afecten la relación costo-beneficio.

Para entender qué cantidad debe invertir, la mayoría de los inversionistas utilizan la regla del 70%. Por ejemplo: si el After Repair Value (ARV) es de 100.000 dólares, la inversión en compra y restauración no debería exceder los 70.000 dólares.

Paso 3: Alquilar

El alquiler implica un proceso de selección de inquilinos. El contrato de arrendamiento debe ser suficientemente claro. Deje por escrito aspectos relacionados con la fecha de pago y la penalidad en caso de que el arrendatario incurra en retrasos. También exprese en el documento la responsabilidad material de los inquilinos frente a los daños que provoquen a la propiedad.

Paso 4: Refinanciar

Para lograr el cuarto paso, se necesita tener un buen puntaje crediticio. Al respecto, Nowacky (2020) sostiene que, generalmente, necesitará un puntaje mínimo de 620 para lograr un financiamiento con retiro en efectivo. Al invertir en Miami o en cualquier otra ciudad, con el refinanciamiento, puede obtener la totalidad del capital invertido. Es decir, el 70% del ARV de la propiedad.

Paso 5: Repetir

Una vez que logre recuperar el capital invertido, puede embarcarse en su segundo proyecto. Repita estos cinco pasos una y otra vez. Es aconsejable que la cuota a pagar sea inferior al pago de alquiler, tasas impositivas y posteriores reparaciones.

Invertir en Miami: explicamos los cinco pasos de la estrategia BRRRR

¿Cómo invertir en Miami con la estrategia BRRRR?

Veamos un ejemplo que ilustra cómo invertir en Miami con la estrategia BRRRR. Primero, necesita identificar las zonas ideales de la ciudad para hacer una inversión con buena rentabilidad. Por ejemplo, considere comprar departamentos en Miami para reparar en la zona de Northeast-Hialeah City. Un barrio de renta media, bajo desempleo (3.3 %) y un buen precio promedio de alquiler (Gross, 2019).

Al invertir en Miami, en la zona señalada, un apartamento de una habitación, valorado en 120.000 dólares, debe tener un ARV máximo de 84.000 dólares (70%). Por lo tanto, si compra la propiedad por 40.000 dólares y gasta la misma cantidad en reparaciones, podría rentarla por 900 dólares.

Al refinanciar los 84.000 dólares, obtiene 4.000 dólares de beneficio instantáneo. Además, adquiere efectivo suficiente para repetir la operación. Un dato importante: se puede alquilar un apartamento en Miami, en Northeast-Hialeah City, con un promedio de 933 dólares (Gross, 2019).

Pros y contras de la estrategia BRRRR al invertir en Miami

Ya sea que vaya a invertir en Miami o en otra parte de Estados Unidos, la estrategia BRRRR tiene puntos a favor y en contra. A continuación, abordaremos los más importantes:

Ventajas

  • Puede hacer crecer su cartera de propiedades sin la necesidad de un pago inicial muy alto.
  • Tiene el potencial de crear ingresos pasivos a través de la renta de sus propiedades.
  • Posibilidad de lograr una economía de escala.

Desventajas

  • Financiamiento costoso. Los propietarios deben asegurarse de pagar sus propiedades cuando estas no estén generando ingresos.
  • Hay riesgo de no poder refinanciar por la cantidad esperada (Brumer, 2020).
  • Largo tiempo de espera entre uno y otro paso. Por ejemplo, las reparaciones pueden tomar más tiempo y esfuerzo del esperado.

Si bien invertir en Miami con la estrategia BRRRR tiene algunos riesgos, sus beneficios los superan con creces. Una vez rehabilite su propiedad, tiene múltiples opciones para hacer dinero con ella. Piense, por ejemplo, en el alojamiento en Miami. Analice bien la rentabilidad de la propiedad antes de hacer la compra y lleve a cabo el resto de los pasos en el mismo orden descrito. Con el tiempo, la experiencia lo ayudará a reducir costes y posibles riesgos.

Referencias Bibliográficas

Brumer, L. (11 de marzo de 2020). The BRRRR Method explained: getting

started in real estate investing. Recuperado de https://www.fool.com/millionacres/real-estate-investing/rental-properties/the-brrrr-method-explained-getting-started-in-real-estate-investing/

Esa Jian, J. (s. f.). Interested in learning how to invest in real estate.

Recuperado de https://www.fortunebuilders.com/brrrr-strategy/

Gross, S. (15 de febrero de 2019). Richest and poorest in Miami. Recuperado

de https://stacker.com/stories/728/richest-and-poorest-places-miami

Nowacki. (14 de diciembre de 2020). Understanding the BRRRR Method of

Real Estate Investment. Recuperado de https://www.rocketmortgage.com/learn/brrrr

Turner, B. (6 de noviembre de 2020). How to make $100k a year with

fixer-upper rental. Recuperado de https://www.biggerpockets.com/blog/make-100k-year

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