Comprar casa en Estados Unidos supone derechos, pero también implica deberes; el primero de ellos es pagar impuestos. Independientemente de si se es ciudadano estadounidense o residente permanente, todos los propietarios de bienes inmuebles deben atender estas obligaciones. A continuación, respondemos cuatro preguntas frecuentes que debe tener en cuenta sobre los impuestos en Estados Unidos.
¿Qué tipos de impuestos existen y cuáles aplican al comprar casa?
En Estados Unidos existen dos grandes categorías de impuestos relacionados a su inversion inmobiliaria. El impuesto al ingreso (income taxes) y los impuestos a la propiedad (property taxes).
Impuestos al ingreso
Estos se gravan sobre los ingresos personales y tienen en cuenta el monto que durante un determinado periodo se recibe. Es decir, este recae sobre el salario en el caso de los empleados. Si bien existe el impuesto al ingreso a nivel federal, la mayoría de los estados y municipios pueden también exigirles a sus residentes el pago de este tributo. Este se hace anualmente en la declaración de impuestos (Tax Return). En el caso de la Florida no existe el impuesto estatal lo que lo hace muy atractivo para vivir y para ser el destino de muchos de los artistas y deportistas de ingresos elevados.
Impuestos a la propiedad
Estos suelen ser recolectados por las autoridades locales o estatales. De esa manera, cada Estado establece parámetros diferentes. Algunos de los bienes inmuebles gravables son: fábricas, condominios, muelles y por supuesto, casas y apartamentos. Así, si usted ha decidido comprar casa en Estados Unidos, seguramente deberá pagar un impuesto a la propiedad. Igualmente, en el proceso de adquisición, es posible que deba pagar un gravamen dado que la transacción es una venta. Por otro lado, si su objetivo es rentar el bien para convertirlo en un negocio, los usuarios del servicio tendrán que pagar un impuesto en cada desembolso.
¿Cómo puedo calcular mis impuestos y cada cuánto los debo pagar?
Para pagar impuestos en Estados Unidos, y particularmente el impuesto a la propiedad, el monto se calcula con una fórmula sencilla. Normalmente, se toma como base el valor total del inmueble o una porción del mismo. En el caso del estado de la Florida, funciona de esta manera:
Primero es necesario obtener la valuación o “Assessed Value”. Esta es la diferencia entre el valor de mercado (Just Value) y los límites de la valuación (Assessment Limits). Supongamos entonces que su nueva casa tiene un valor de mercado de 300.000 USD. Sin embargo, la propiedad es elegible para un límite de valuación que corresponde a 40.000 USD. De esta forma, la valuación será de 260.000 USD.
A continuación, se debe obtener el valor gravable o “Taxable Value”. Para esto es necesario identificar posibles exenciones. Supongamos que en este caso aplica una exención de 25.000 USD, que sirve para definir los impuestos que tienen como objetivo financiar las escuelas del condado. Así, el valor gravable será igual a la valuación (260.000 USD) menos la exención (25.000 USD). El resultado es 235.000 USD.
Finalmente, el valor gravable se debe multiplicar por el llamado “Millage Rate”, que en este caso es del 0,007 %. Así, la carga tributaria o “Tax Liability” final para los impuestos escolares será de 1. 645 USD.
Aunque al principio puede parecer un poco confuso, se trata de una serie de operaciones sencillas que le permitirán identificar aproximadamente cuánto debe pagar en impuestos por su nueva propiedad.
Fórmula para calcular el pago de impuestos
Esta es la fórmula original en inglés:
Assessed Value = Just Value – Assessment Limits
Taxable Value = Assessed Value – Exemptions
Total Tax Liability = Taxable Value x Millage Rate Cabe mencionar que los Impuestos a la propiedad deben pagarse cada año en noviembre. Sin embargo, el proceso para obtener los beneficios y las exenciones comienza en Noviembre y el ultimo plazo de pago para no genrerar multas y penalidades es el 31 de Marzo. Para conocer las fechas clave, visite esta página.
¿Qué otros beneficios existen en el Estado de la Florida?
Además de los límites y exenciones arriba mencionados, el estado de la Florida ofrece otros beneficios. Estos hacen mucho más sencillo asumir el costo de pagar el impuesto a la propiedad.
Uno de los grandes beneficios es que como propietario de un inmueble no se paga impuesto estatal sobre las utilidades. A diferencia de otros estados donde se paga impuesto por utilidades generadas a titulo personal. Como por ejemplo en Nueva York y California.
El estado de la Florida se carcteriza por tener un manejo electronico en transacciones inmobiliarias. Los impuestos de presentan de forma digital y asi mismo se pueden pagar. Lo que hace que se reduzcan los tiempos de espera por tramitologias burocraticas.
¿Pagar impuestos en Estados Unidos me da derecho a visa?
La visa de inversionista (E-2) fue creada para las personas que tienen el propósito de “desarrollar y dirigir operaciones de una empresa en Estados Unidos en donde el ciudadano ha invertido o está en el proceso de invertir una cantidad considerable de capital” (Embajada y consulados de Estados Unidos en México, s.f.).
Es decir que este tipo de visa fue creada con el propósito de facilitar la interacción económica entre Estados Unidos y otros países del mundo. Hay que tener en cuenta que la visa puede renovarse o extenderse si se siguen cumpliendo con las leyes de migración.
Tenga presente que comprar una casa en Estados Unidos no le da derecho de obtener la visa de inversionista. Para que se otorgue la visa de inversionista lo primero que se tiene en cuenta es la generacion de empleo. El adquirir una propiedad es una inversion pasiva. Se debe analizar su situacion y evaluar las mejores opciones para presentar el caso para la visa de inversionista. Por eso, para que el proceso de adquisición del bien, así como el pago de impuestos, sea adecuado, es recomendable asesorarse de un experto. Esto no solo le garantizará que se cumpla con todos los requisitos, también será una opción segura para pagar los impuestos que realmente debe pagar y así obtener los beneficios tributarios para los cuales es elegible.
Referencias Bibliográficas
USA.gov. (2020). State and Local Taxes. Recuperado de: https://www.usa.gov/state-taxes
Florida Revenue. (2020). Property Tax Information for Taxpayers. Recuperado de: https://floridarevenue.com/property/Pages/Taxpayers.aspx
Embajada y consulados de Estados Unidos en México. (Sin fecha). Qué es una visa E-2? Recuperado de: https://mx.usembassy.gov/es/visas-es/inversionistas/visae2/
El primer paso para tomar la decisión de invertir o vivir en Miami es conocer el costo de vida y los impuestos ya que ahí puede estar nuestro éxito en la inversión.
En promedio, un propietario en la florida paga entre el 1.5% y el 2% en impuesto predial, mucho mejor que en Latam por eso invertí en Miami.
muy importante conocer los Impuestos a las ventas por condados en Florida, por esto es que es mejor crear una LLC para la inversión y al momento de la venta poder justificar la depreciación de la propiedad.