Ganancias de capital: impuestos para bienes inmuebles en Miami

A todos les gusta tener ganancias, pero los impuestos en Estados Unidos obligan a declarar las ganancias de capital. Antes que nada, se debe empezar con el primer concepto. Una ganancia de capital se obtiene cuando se vende un bien como acciones, bonos o inmuebles por más dinero del que se pagó al comprarlo (Regions, s.f.).

El impuesto por este tipo de ganancias se divide en dos formas:

  • A corto plazo: se obtiene de activos que se conservaron durante un año o menos. El cobro es mínimo del 25% de la utilidad o más.
  • A largo plazo: se obtiene de activos que se conservaron durante más de un año. El cobro oscila entre el 5 y el 25%.

Para este artículo, se hará énfasis en dicho impuesto aplicado a la venta de inmuebles. La pregunta entonces es, los no residentes o con visa EB5, ¿también deben pagar el llamado capital gains tax?

Extranjeros no residentes y pago al impuesto de ganancias de capital

La mayoría de los estados de USA permiten que los extranjeros adquieran inmuebles para uso personal o como inversión. Pero su calidad de no residentes no los exime de pagar el impuesto a las ganancias de capital (Suárez, 2014).

En ese caso, la utilidad que se genera al vender un inmueble, se grava a una tasa máxima del 20%.
El problema es, que los extranjeros están sujetos al 10% por concepto de retención provisional del valor de venta. Lo cual encarece el impuesto a la ganancia. Sin embargo, hay alternativas para disminuir, eliminar o solicitar la devolución de dicha retención. Esa es una de las razones por las que se recomienda asesoría con un profesional.

Cómo impacta el impuesto a las ganancias de capital a los bienes inmuebles en Miami

El número de días que el inversor pasa en Miami (o en cualquier parte del territorio estadounidense), impacta en el cálculo del impuesto a las ganancias de capital. Si el inversor permanece físicamente en Estados Unidos durante 31 días del año en curso o 183 días en un periodo de 3 años, se le considera extranjero residente (IRS, s.f.).

En ese caso, la ganancia de capital se cobrará de la misma manera que para los estadounidenses. Como se comentó al inicio: 25% o más para las ganancias a corto plazo y entre el 5 y 25% para las de largo plazo (Miami Inmobiliario, s.f.).

Hay otro aspecto importante. Si una persona que es dueña de un inmueble en Miami y lo usa como vivienda durante 2 años, queda exonerada del impuesto a las ganancias de capital (Barrios, 2019).

Esto es porque la venta de un inmueble residencial queda exenta de este impuesto, sin límite de transacciones. Mientras se usen como vivienda personal, se pueden comprar y vender tantos inmuebles como se deseen.

Cómo estimar el impuesto a las ganancias de capital

Calcular las ganancias de capital es un proceso relativamente sencillo. Al precio de venta hay que restarle el de compra y los gastos que afectan a la ganancia (Barrios, 2019). Será mejor si se explica con un ejemplo. Una persona compra una unidad en el 2010 en US$400 mil y en el 2016 la vende en US$520 mil.

Cuando compró, tuvo un costo de cierre de transacción de US$10 mil. Además, en el 2013 remodeló el garaje, eso le costó US$20 mil. En el momento en el que la vendió, tuvo costos de comisiones inmobiliarias de US$24 mil y otros costos de cierre por US$6 mil.

La ganancia, entonces, se calcularía así:

Compra: US$400,000 (propiedad) + US$10,000 (costos de cierre) + US$20,000 (remodelación) = US$430,000.

Venta: US$520,000 (propiedad) – US$24,000 (comisiones) – US$6,000 (costos de cierre) = US$490,000.
Cálculo de la ganancia: US$490,000 – US$430,000 = la ganancia de capital es de US$60 mil.

Consejos para afrontar el impuesto a las ganancias de capital

Para declarar el impuesto a las ganancias de capital, se necesita llenar dos formularios (IRS, s.f.):

Le recomendamos asesorarse con un especialista porque hay formas de minimizar este impuesto, por ejemplo (Orem, 2020):

  • Mantener el inmueble por más de un año antes de vender.
  • Habitar la vivienda el tiempo mínimo necesario para quedar excluido.
  • Equilibrar las ganancias con dividendos.
  • Utilizar cuentas con ventajas fiscales.

Un asesor profesional será capaz de entender su contexto particular y recomendarle la mejor forma de operar. Esto le permitirá sacarle el mayor provecho a sus ganancias de capital generadas por la venta de inmuebles en Miami.

Referencias bibliográficas

Barrios, M. (19 de marzo de 2019). Impuestos inmobiliarios en Miami – EE.UU.
Sociedad Peruana de Bienes Raíces. Recuperado de https://bienesraicess.com/blogs/impuestos-inmobiliarios-miami-ee-uu/

Internal Revenue Service, IRS. (Sin Fecha). Extranjeros residentes y no
residentes. Recuperado de https://www.irs.gov/es/taxtopics/tc851

Miami Inmobiliario. (Sin Fecha). Consideraciones fiscales de Miami.
Recuperado de https://www.miamiinmobiliario.com/impuestos-en-miami/

Orem, T. (25 de septiembre de 2020). Tasas de impuestos sobre las ganancias
de capital de 2020 y cómo calcular su factura. Nerwallet. Recuperado de https://www.nerdwallet.com/article/taxes/capital-gains-tax-rates

Regions. (Sin Fecha). ¿Cómo se cobran los impuestos a las ganancias de
capital? Recuperado de https://espanol.regions.com/Perspectivas/Patrimonio/Planificaci%C3%B3n-impositiva-y-patrimonial/Planificar-Estrategias-Impositivas/10w3/Ganancias-de-capital-Planificaci%C3%B3n-del-Patrimonio

https://espanol.regions.com/Perspectivas/Personal/Finanzas-personales/inversiones-e-impuestos/g8w/c%C3%B3mo-se-cobran-los-impuestos-a-las-ganancias-de-capital