FIRPTA: la ley que necesita conocer al comprar una vivienda

Comprar un inmueble en Estados Unidos es una gran opción para destinar su dinero. No importa si desea invertir o adquirir una segunda vivienda, el mercado inmobiliario americano es amigable y abierto para extranjeros. Incluso, comprar una vivienda puede ayudar en los trámites de una Visa E2. Hay varios elementos que deben preverse al momento de entrar en el mundo de los bienes raíces estadounidenses. Una de estas es la ley FIRPTA

¿Qué es la ley FIRPTA?

FIRPTA corresponde a las siglas en inglés Foreign Investment in Real Property Tax. En español esto significa la Ley del Impuesto sobre las Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles. Esta ley fue promulgada en 1980 y fue modificada en el año 2015 por el Proyecto de Ley General de Gastos (Rope & Grays, 2015).

La FIRPTA es una ley tributaria federal. Por lo que se aplica en todo el país, sin importar el estado. Esta ley impone un impuesto sobre la renta a las personas extranjeras que venden bienes inmuebles en los Estados Unidos.

¿Cómo nace el FIRPTA?

Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (2020), la FIRPTA fue ideada como una respuesta ante el aumento de adquisiciones de tierras agrícolas por parte de extranjeros. Antes de su promulgación, los inversores extranjeros a menudo evitaban pagar impuestos sobre la venta de activos inmuebles estadounidenses. Poniendo en desventaja a los ciudadanos estadounidenses que sí podían ser auditados por ello. Con la promulgación de la FIRPTA se buscó nivelar el trato fiscal entre los inversores extranjeros y los nacionales.

¿Qué actos están gravados con el FIRPTA?

La prestigiosa firma Norton Rose Fullbright (2018) explica que la FIRPTA es una excepción al tratamiento fiscal de los extranjeros. Normalmente en los Estados Unidos solo se grava a las personas extranjeras no residentes por sus ganancias procedentes de la enajenación de bienes que estén “efectivamente conectados” con la realización de una actividad comercial o empresarial dentro del país. A esto se le llama “ingresos efectivamente conectados”.

En este sentido, la FIRPTA tiene un tratamiento especial, según el cual se considera que las ganancias obtenidas por una persona extranjera debido a la enajenación de un interés inmobiliario siempre serán tratadas como un “ingreso efectivamente conectado”. Lo que hace que estén sujetas al impuesto federal sobre la renta estadounidense. Es necesario aclarar que una enajenación no se limita a la venta; sino que puede ser: intercambio, liquidación, reintegro, donación o transferencia de un interés inmobiliario.

Según la ley estadounidense se consideran intereses inmobiliarios a:

  • Los Bienes inmuebles como terrenos, edificios, mejoras, arrendamientos y depósitos naturales; situados en los EE.UU. y las Islas Vírgenes.
  • Con ciertas excepciones, a las acciones de una sociedad de cartera de bienes inmuebles de Estados Unidos.
  • Las ganancias obtenidas en la revalorización, o los ingresos, generados por bienes inmuebles.
  • Participaciones en sociedades que posean intereses inmobiliarios de Estados Unidos.
  • Las opciones para adquirir intereses inmobiliarios de Estados Unidos.

¿Cómo afecta la FIRPTA la compra de bienes inmuebles en los Estados Unidos?

Como se explicó anteriormente, todo inmueble que un extranjero compre estará sujeto al pago de este impuesto. Este pago se hace al momento de comprar el inmueble y es el comprador quien debe retener y enterar al gobierno estadounidense.

Es importante que al momento de calcular su inversión tome en cuenta este impuesto al estimar el precio del inmueble. Ya sea para compra o venta. Pues, de no retener la cantidad requerida, o no declarar y enterar a tiempo el impuesto, puede ser sujeto a sanciones (Internal Revenue Service, s.f.)

Porcentaje de Retención

El comprador de un interés inmobiliario está obligado a retener y pagar al gobierno el 15% (anteriormente era el 10% pero aumentó a 15% en el 2015) de la cantidad obtenida en la enajenación) (Internal Revenue Service, s.f.).

Esta retención representa un pago anticipado del impuesto generado por la enajenación de interés inmobiliario. Esta retención puede ser mayor o menor a la obligación tributaria final. Se abona en la declaración del impuesto sobre la renta estadounidense del vendedor. En caso de que la retención sea mayor al importe final, el vendedor tiene derecho a la devolución de las retenciones en exceso.

Por ejemplo:

Si usted planea vender una casa en $400.000 dólares, deberá entregarle al comprador el 15% de su valor; es decir $60.000 dólares para que este entere al gobierno. En caso de que en su declaración de impuesto sobre la renta se estime que las ganancias de capital son menores a este porcentaje, por ejemplo 10%, usted podrá reclamar la diferencia del 5% en su retorno de impuestos.

Excepciones al FIRPTA

Existen algunas excepciones para la aplicación de esta ley, según las cuales el vendedor no tiene que retener el impuesto. Sin embargo, aún deben cumplirse los requisitos de notificación (Internal Revenue Service, s.f.). Algunas de estas excepciones son:

  • Cuando una persona natural adquiere una propiedad para utilizarla como residencia y el precio no supera los $300.000 dólares.
  • El interés inmobiliario proveniente de una participación en una empresa estadounidense que cotice en la bolsa.
  • Cuando el vendedor es un fondo de pensiones extranjero cualificado (“QFPF”).

Comprar inmuebles en los Estados Unidos y en especial propiedades en Miami es una inversión inteligente, siempre y cuando sepa navegar entre los diversos impuestos en Estados Unidos. Ya sea para el pago de impuestos federales o para el pago de impuestos estatales, tómese su tiempo, planee su inversión y actúe. De esta manera tendrá el éxito asegurado. 

Referencias Bibliográficas

Internal Revenue Service (s.f.). FIRPTA Withholding. Recuperado de  https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/FIRPTA-withholding.

Internal Revenue Service (s.f.). Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). Recuperado de https://www.irsvideos.gov/Individual/education/FIRPTA

National Association of Realtors (2020). Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). Recuperado de https://www.nar.realtor/foreign-investment-in-real-property-tax-act-FIRPTA

Norton Rose Fullbright (2018). Foreign Investment in Real Property Tax Act: A primer. Recuperado de https://www.nortonrosefulbright.com/es-mx/knowledge/publications/b7d17100/foreign-investment-in-real-property-tax-act-a-primer

Ropes&Gray (2015). Omnibus Bill Includes Significant Changes to Tax Law Regarding FIRPTA, REITs, and RICs. Recuperado de  https://www.ropesgray.com/en/newsroom/alerts/2015/December/Omnibus-Bill-Includes-Significant-Changes-to-Tax-Law-Regarding-FIRPTA-REITs-and-RICs.aspx